Как сделать х2 на новостройках? Инвестиции в недвижимость: Основы. Стратегии. Кейсы

Новостройка – это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. То есть фактически это дом, в котором ещё никто не жил.

Для нас, инвесторов, стало архиважным, чтобы квартира была именно от застройщика. Так она проходит по госпрограмме и семейной ипотеке. А это совсем другие цифры на выходе.

Фото из личного архива. Жилой комплекс Ньютон

Между тем, рынок недвижимости не ограничивается только новостройкой или вторичкой. Можно выделить 10 направлений, на которых инвесторы могут зарабатывать деньги:

1.

2. Вторичка (флиппинг, выкуп).

3. Коммерция (ГАБ).

4. Бумажная недвижимость (ПИФ, структурные продукты).

5. Аренда (номер в отеле – под управление, сдача квартир).

6. Паркинги, гаражи, апартаменты.

7. Торги по банкротству.

8. Загородная недвижимость.

9. Земельные участки.

10. Зарубежная недвижимость.

И эти категории можно разделить еще на 2,3 подкатегории.

Когда появилась ипотека под 6% годовых на покупку квартир от застройщиков, вектор внимания у граждан сместился на новостройки.

Сравните 2 платежа: 10 млн при ставке 6% на 20 лет и 10 млн при ставке 14% на 20 лет.

Ипотечный платеж под 6% и под 14%

Видно, что платеж на вторичном рынке по ставке в 14% выше в 2 раза за аналогичную квартиру.

Что произошло в итоге после введения госпрограммы для новостроек? Я бы выделил несколько ключевых моментов.

1. Раньше квартиры в уже сданном доме стоили дороже, чем те, что сдаются через пару лет, причем в одном и том же жилом комплексе.

Объяснялось это тем, что ставка по ипотеке была одинаковой для вторичного и нового жилья. Кроме того, можно было сразу заехать в квартиру и жить, да и рисков недостроя в данном случае уже не было.

Сейчас из-за разницы ставок, чтобы перепродать квартиру в сданном доме, приходится делать дисконт, так как ежемесячный платеж становится дороже, ведь процент для данного вида сделки выше.

В итоге нормой стала следующая ситуация: у застройщика квартира, еще будучи в стройке (а она длится не год и не два иногда), стоит дороже, чем та, которую физлицо перепродает в готовом доме от этого же застройщика.

2. Теперь можно использовать «дешевые заемные средства». Никогда в современной истории России не существовало таких низких ставок. Появились субсидированные программы по ставке 0,1% (подробнее в главе Ипотечные программы).