ЖКХ: вопросы и ответы. 5-е издание

В этом случае не требуется ни государственная регистрация прав на земельный участок, ни дополнительное согласие или разрешение органов местного самоуправления.

Собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком под домом, если в отношении участка проведен кадастровый учет. Поэтому, например, собственники могут размещать парковки на земельном участке (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу №33—8950).

В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками помещений в доме.

Это прямо следует из ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников. Решение «должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников» (Письмо Минстроя от 03.02.2020 №2727-ОГ/04).

Ключи от автоматического шлагбаума надо выдать всем собственникам, даже тем, кто не участвовал на собрании или голосовал против.

Однако надо учитывать, что, установка таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов (например, СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»). Поэтому необходимо проконсультироваться в местной противопожарной службе, показать им проект установки шлагбаумов. В противном случае собственники или управляющая организация могут быть привлечены к ответственности.

В том случае, если земельный участок не прошел кадастровый учет, он находится в собственности муниципалитета. Как правило, на такой земельный участок устанавливается публичный сервитут. Что это значит? Это означает, что перемешаться по земельному участку может кто угодно.

2. Могут ли не отдать ключи от шлагбаума?

Часто возникает вопрос: на земельном участке под домом по решению общего собрания установлены автоматические ворота. Могут ли требовать оплату за пульт от ворот с собственников, которые ими не пользуются? Могут ли не отдавать пульт, если собственник не согласен платить?

В данном случае надо различать два вида правоотношений: вещные (собственность на долю в земельном участке) и обязательственные (отношения между долевыми собственниками по пользованию общедомовым имуществом).

Право собственности на долю в земельном участке предполагает свободное владение и пользование участком (ст. 209 ГК).