Опыты цивилистического исследования

В данной ситуации речь идет о двух связанных между собой актах: первый – это договор купли-продажи (обязательственная сделка), предусматривающий внесение покупной цены не сразу, а поэтапно, отдельными платежами; второй акт – это вещное соглашение, эффект которого поставлен под отлагательное условие внесения последнего платежа во исполнение обязательственного договора купли-продажи. Как правило, в ходе внесения платежей владельцем приобретаемой вещи становится покупатель. Данная конструкция по своей сути является обеспечительной: в случае если покупатель не вносит необходимую сумму в срок, собственность остается за продавцом[52 - Medicus D.

, Petersen J. Op. cit. Rn. 458 (S. 231).].

Признание права ожидания за покупателем было обусловлено экономическими предпосылками. Экономический кризис, наступивший после Первой мировой войны, вызвал необходимость наделения покупателя таким правом, которое могло бы быть использовано им в свою очередь как средство обеспечения[53 - Finkenauer T. Op. cit. Rn. 21 (S. 895).

].

2. Право приобретателя земельного участка (Vormerkung) с момента заключения распорядительной сделки по его приобретению (Auflassung) и до момента записи его в поземельную книгу (Grundbuch). Для приобретения права собственности на недвижимое имущество, в частности на земельный участок, по германскому праву необходимо совершение двух актов: первый – вещное соглашение (Einigung (Auflassung)), второй – запись управомоченного лица в поземельную книгу (Eintragung) (§ 873 ГГУ). При этом для передачи права собственности на землю устанавливается также множество публично-правовых предпосылок, например уплата земельного налога, решение вопроса о реализации публично-правового права преимущественной покупки.

В результате между совершением вещного соглашения и записью в реестр обычно проходит значительный период времени. В целях защиты и упрочения правового положения лица, приобретающего земельный участок, оно наделяется особым видом права ожидания – Vormerkung (правом предварительной записи)[54 - Medicus D. , Petersen J. Op. cit. Rn. 459 (S. 231).].

3. Право ипотечного кредитора до возникновения защищенного требования (Hypothekenerwerb vor Valutierung). Специфика залога недвижимости по германскому праву состоит в том, что один из вариантов его оформления предполагает выдачу особого вида ценной бумаги – ипотечного письма (Hypothekenbrief). В связи с этим помимо вещного соглашения и записи в поземельную книгу требуется также совершить ряд действий.