Сделка без риска – недвижимость

Исходя из судебной практики автора, основным критерием невозможности сохранения для должника жилого помещения по вышеуказанным сделкам является характер безвозмездности сделки при наличии неисполненного обязательства перед кредитором, задолженность которого возникла до возникновения права собственности на объект.

При этом категория второй стороны сделки не важна, ею может быть как родственник, т.е. прямое заинтересованное лицо, так и формально незнакомый человек, заинтересованность которого будет доказана в рамках судебного дела.

Следовательно, покупатель не вправе поступать безрассудно и отказываться от проведения проверки документов на недвижимость, в данном случае расширенной выписки из ЕГРН, из которой можно установить сведения о фактическом собственнике недвижимости; цепочке предыдущих владельцев и периодах владения имуществом, а также о наличии/отсутствии зарегистрированных обременений на имущество.

При этом важно отметить, что в случае выяснения того факта, что продавец стал собственником недвижимости совсем недавно – менее года назад, то это важный признак к проведению правовой проверке всех предыдущих собственников с целью исключения наступления негативных последствий.

Так как высока вероятность того, что истинный владелец, который поспешил формально избавиться от недвижимости имеет долги перед кредиторами, но, чтобы исключить возможность ареста имущества формально продал его другому лицу, которое ищет ни о чем не подозревающего покупателя чтобы продать неликвид ему, выручить деньги и потратить по усмотрению первоначального собственника, а добросовестного покупателя фактически подставить.

В 2021г. автор готовил документы для оспаривания сделки по делу о несостоятельности (банкротстве) физического лица №А56—10143/2019 Арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области, который сначала получил денежные средства в долг, затем приобрел жилое помещение в г. Санкт – Петербург и ряд других объектов недвижимости, а затем с целью сокрытия своего приобретения подарил часть имущества своему близкому родственнику, а вторую часть своим знакомым, которые в процессе оспаривания данных сделок были признаны заинтересованными лицами.

Совершенные сделки должником были оспорены по заявлению финансового управляющего и помочь защититься должнику уже не представлялось возможным, так как все условия, установленные нормами закона о банкротстве при оспаривании подобного рода сделок, были соблюдены, в том числе и сроки.