Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Если цены выросли так, что общий доход превысил затраты производства, капитал попадет в отрасль, и предложение на рынке увеличится, сместив кривую предложения вправо. В этих условиях цены упадут в сторону затрат на продукцию. Таким образом, затраты на продукции определяют цены в долгосрочной перспективе.

А. Маршалл утверждал, что рыночные силы стремятся к равновесию, где цены и затраты соответствуют. В конечном счете, идеальный рынок сформируется, когда цена, стоимость и затраты будут равны. Из этих соображений и вытекают предпосылки методологического индивидуализма, рационального выбора и равновесия.

А. Маршалл был первым крупным экономистом, который исследовал подходы к оценке, в том числе и к оценке недвижимости. Его теория составляет основу современных трех подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительного и доходного. Общая схема применения неоклассики в практике оценки представлена на рис. 2.4.

Неоклассическая экономическая маршаллианская теория до сих пор лежит в основе практической оценки недвижимости, так как она внутренне не противоречива, понятна и позволяет применить математический инструментарий оценки.

В известном учебнике “Оценка недвижимости"/13/. американского института оценки, утверждаются что наиболее существенный вклад в формирование неклассической теории стоимости, как синтез предыдущих теории, внес Альфред Маршалл в конце XIX века.

Основные условия неоклассической парадигмы следующие:

продукт рынка однороден (гомогенный);

все участники рациональны и полностью информированы;

не имеется никаких барьеров к вхождению на рынок и выходу с него;

рынок обеспечивает возможность незамедлительных малых корректировок, чтобы приспособиться к изменениям и др.

Для таких условий, в период 1960 и 1980 годах, были разработаны эффективные математические модели оценки, среди которых выделяется портфельная теория модерна (ПТМ), разработанная Марковицем (1959) и дополненная Нобелевскими лауреатами Шарпом и Литнером.

Применительно к оценке недвижимости на основе неоклассической парадигмы и применении «аксиомы оценки» о равенстве трех подходов «питерской школой оценки» /29-31/ разработаны практические методы оценки с применением, так называемой, «прибыли предпринимателя» (рис.2.5).

С начала восьмидесятых годов прошлого века эту теорию пытались применить и применяли для оценки капитальных активов, таких как недвижимость.