Теория и практика экономических измерений в недвижимости

В то же время правовой режим недвижимой вещи определяется не только фактом ее принадлежности к недвижимому имуществу, но и целым рядом других обстоятельств: назначением недвижимой вещи, (а соответственно, возможным использованием вещи) соблюдением (или несоблюдением) установленного законом и иными нормативными актами порядка ее создания (применительно к искусственным объектам) и др.

Принимая во внимание, что объектами права собственности (и иных вещных прав) могут быть только индивидуально-определенные вещи, следует разграничивать:

присущие объекту признаки, позволяющие квалифицировать его в качестве недвижимой вещи;

порядок индивидуализации объекта;

порядок оформления вещных прав (и их обременении) в отношении объекта.

Таким образом, для выявления критерия, позволяющего отнести объект к недвижимому имуществу, нужно выявить необходимые и достаточные признаки объекта гражданских прав для признания его объектом недвижимости. Например, для земельных участков достаточно факта их принадлежности к земной поверхности, включая поверхностный почвенный слой (п.

Прочная связь с землей в смысле невозможности перемещения объектов без несоразмерного ущерба его назначению обозначена законом и как условие отнесения к объектам недвижимости зданий и сооружений.

Между тем современный уровень техники позволяет перемещать многие здания и сооружения с возможностью использования их по прежнему назначению на новом месте. Таким образом, и применительно к зданиям и сооружениям упомянутый критерий нуждается в уточнении.

Под этим углом зрения следует различать два типа зданий и сооружений. Конструкции одних предполагают возможность их разборки, перемещения и сборки на другом месте. Речь идет, в частности, о зданиях и сооружениях каркасного или «модульного» типа.

Другие по своей конструкции не предназначены для последующей разборки, перемещения и сборки на другом месте, хотя техническая возможность такого рода во многих случаях не исключена.

Соответственно здания и сооружения первого типа следует относить к движимым, а второго типа – к недвижимым вещам.

Таким образом, критерием отнесения зданий и сооружений к недвижимым вещам является их прочная связь с землей, а также наличие или отсутствие у объекта конструктивного предназначения к последующей (возможно неоднократной) разборке, перемещению и сборке на другом месте. Наличие такого конструктивного предназначения исключает возможность признания объекта недвижимым имуществом.