Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Трансакционные издержки значительно увеличивают стоимость недвижимости по сравнению с другими товарами на рынке.

Очень большое влияние на рынок недвижимость имеет государственное вмешательство. Власти имеют возможность оказывать влияние на рынок через налогообложение, процентные ставки ипотеки, выделение субсидий, зонирование территорий и так далее. Высокие цены на недвижимость могут быть обусловлены не влиянием спроса, а ограниченным предложением земельных участков для строительства, которые определяются в рамках зонирования территории.

1.2 Недвижимость как юридическое понятие

Понятие “недвижимость” и юридическое описание этого понятия не совпадают. Экономическое содержание недвижимости закреплено в международных стандартах оценки. Оно выглядит следующим образом: “Недвижимость (Real estate) – Земельный участок и все вещи (things), которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые), все вещи, которые присоединены людьми к этому участку (например, здания и улучшения территории), а также все долговременные элементы обустройства зданий (как подземные, так и надземные, такие как системы электропроводки и инженерные установки), которые обеспечивают здание коммуникациями”.

Причём в стандартах понятие “недвижимость” и “недвижимое имущество” это разные понятия: “Недвижимое имущество (Real property) – все права, интересы и выгоды, связанные с владением недвижимостью”.

В Международных стандартах оценки (МСО) обращается особое внимание на необходимость изучение национального законодательства в сфере недвижимости:

“Имущественные права, как правило, определяются законами государства или отдельных его юрисдикций и часто регулируются национальным или местным законодательством. Прежде чем приступать к оценке прав на недвижимое имущество, оценщик должен иметь правильное представление о соответствующей законодательной базе, которая влияет на оцениваемые права”.

С учетом вышеизложенного остановимся более подробно на российском законодательстве и юридической практике в сфере недвижимости.

Определение понятия “недвижимость” в Российской Федерации дано в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ). Однако, чтобы перейти к разбору определения недвижимости в ГК РФ, необходимо сделать небольшой исторический экскурс в период принятия ГК РФ, а именно в 1994 год.