Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента за 3 месяца (при аренде недвижимого имущества). Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго (ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

В качестве иллюстрации применения данной нормы очень интересен следующий пример, приведенный Высшим Арбитражным Судом РФ в Обзоре практики по аренде.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о выселении из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Арендатор подал кассационную жалобу в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене решения суда первой инстанции. Кассационная жалоба арендатора была отклонена.

В договоре аренды нежилого помещения было указано окончание срока действия договора – до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Данное событие произошло; началась плановая реконструкция соответствующего здания.

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам п.

Вывод суда основывался на норме ст. 190 ГК РФ, согласно которой срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т. е. не зависит от воли и действий сторон, а начало реконструкции к числу таких событий не относится, поскольку оно зависит от воли и действий арендодателя.

В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, он мог это сделать в любое время (п. 4 Обзора практики по аренде).

Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного в упомянутой норме срока.