Личный капитал. Руководство начинающего инвестора

Помимо использования кредитного плеча для покупки недвижимости с целью получения арендного дохода интересен также вариант приобретения объекта в новостройке на стадии котлована по низкой стоимости для последующей его продажи по завершении строительства по цене, превышающей сумму кредита с процентами (эта разница и будет доходом). Но это уже скорее бизнес, чем инвестиции.

Собираясь взять кредит, взвесьте все риски.

Анализ рисков при рассмотрении вопроса о приобретении доходной недвижимости требует ответов на такие вопросы, как:

1.

2. Будет ли эта доходность покрывать ежемесячные платежи по кредиту?

3. На сколько возможно поднять арендную плату в текущих рыночных условиях?

4. Какая арендная плата установлена для аналогичных объектов?

5. Каким спросом пользуются аналогичные объекты?

6. Какова величина расходов на содержание объекта?

7. Чист ли объект с юридической точки зрения?

Правильный Due Dilligence дает полное представление об объекте.

Для просчета всех возможных вариантов необходимо запросить графики выплат ипотеки на 15, 20, 25 или даже 30 лет и определить, какой из предложенных подходит вам лучше всего по соотношению предполагаемой доходности и размера ежемесячного платежа.

Взвесив все риски и приняв решение воспользоваться кредитным плечом, вы можете существенно нарастить массу активов, приносящих доход в инвестиционный портфель, не обременяя при этом свободный денежный поток, который используется либо для увеличения активов другого класса, либо для накопления на следующий первоначальный взнос.

Существует также ипотека с нулевым первоначальным взносом, которая позволяет приобрести недвижимость, не имея собственных средств. Проценты в таком случае существенно выше. По этой причине разумнее выбирать ипотеку с первоначальным взносом в 10 или 20 %. Поскольку доходность в сфере недвижимости редко демонстрирует высокие показатели, основная цель – уравнять сумму дохода и ежемесячного платежа, оперируя такими параметрами, как срок ипотеки и первоначальный взнос.

Чем больше первоначальный взнос – тем больше сумма свободного денежного потока после внесения ежемесячного платежа.

Для вложений в фондовый рынок кредиты не рассматриваются по причине фактического отсутствия порога входа и более высоких рисков. В этом случае речь всегда идет о собственных средствах.

Кредиты, направленные на наращивание массы активов, считаются единственно разумными.