Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Другие важные условия договора аренды: ответственность сторон, авансовые и депозитные платежи, условия расторжения договора, гарантии и поручительства, текущий ремонт и обслуживание, штрафы и пени, уступка прав и возможность субаренды, страхование ответственности. Все эти пункты договора могут регулировать степень риска.

– Удаленное управление объектом

Удаленное управление объектом всегда менее качественное, что повышает уровень риска. В случае если объект недвижимости находится на расстоянии, лучше поручить его управление и обслуживание управляющей компании.

Глава 4. Управление рисками

Взять под контроль и управлять рисками вам помогут 6 мероприятий:

– Анализ риска

При покупке объекта можно заранее просчитать и проанализировать возможные риски. По каждому виду и типу коммерческой недвижимости есть свои, сформировавшиеся рынком допустимые нормы риска. На основе статистических данных, опыта предыдущих сделок и экспертного мнения.

У каждого инвестора есть свои допустимые нормы риска, обусловленные системой налогообложения, возможностями по привлечению заемных средств, объему собственных средств и прочее.

– Диверсификация

Вложение средств в разные объекты коммерческой недвижимости, позволяет снизить среднее значение риска.

Объекты можно диверсифицировать:

– По типам (торговые помещения формата street retail, офисные помещения в бизнес – центрах, гостиничная недвижимость);

– По подтипам (для торговой недвижимости это торговые и торгово-развлекательные центры; Многофункциональные комплексы; Street retail; Объекты стационарной и мобильной торговли);

– По площади помещений;

– По видам бизнеса арендаторов (продукты, общепит, банки, аптеки и так далее);

– По географии (разные районы города, разные города и регионы).

Хорошо, когда объект имеет возможность перепрофилирования (например, перевод гостиничной недвижимости в жилой фонд и наоборот).

– Страхование

Классический вид управления рисками.

– Распределение риска

Риск можно распределить между собственником и арендатором, продавцом и покупателем. И предусмотреть соответствующие пункты в договоре аренды / купле-продаже недвижимости.

Например, инфляционные риски можно сократить путем указания в договоре условий по индексации ставки аренды на уровень инфляции.