Как инвестировать в недвижимость

Частные инвесторы ориентированы на продукты массового спроса, по моим оценкам более 80% покупателей, приобретающих квартиры в инвестиционных целях, выбирают комфорт-класс. Примерно 15% от общего количества инвесторов вкладывают деньги в проекты бизнес-класса, доля инвесторов в объекты премиум-класса и элитного жилья не превышает 5%. Такое распределение предпочтений инвесторов объясняется, прежде всего, относительно низким чеком покупки и высокой ликвидностью проектов комфорт-класса у конечных потребителей.

Примерно 20% московских инвесторов покупают не одну, а несколько квартир, причем чаще всего в рамках одного проекта (иногда на одном и том же этаже и даже покупают соседние лоты). Только крупные и состоятельные инвесторы диверсифицируют свои инвестиционный портфель и приобретают объекты пакетно, «разнося» свои вложения по разным жилым комплексам.

В целом же, оценивая количество инвесторов в России, я недавно сделал вот какое предположение: по данным ЦИАН в 2020 году количество инвестиционных сделок составляло примерно 13%. А по данным Россреестра всего в России в 2020 году было заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Таким образом, количество частных инвесторов, вкладывающих деньги в новостройки, можно оценить в 60-70 тысяч человек на всю Россию.

Количество инвесторов, как правило, колеблется вместе с показателями прироста цен на новостройки. Наибольшее количество спекулятивно настроенных покупателей появляется на рынке в период роста цен, а вот в периоды стагнации, когда рост цен на новостройки не превышает 6%, доля инвесторов в общем объёме сделок уменьшается до 5-6%.

Инвестиционный цикл спекулятивного проекта в сфере новостроек часто совпадает с этапами продажи застройщиком возводимого им проекта, что еще раз подтверждает связанность этих двух участников процесса, частного инвестора и девелопера.

Итак, четыре основных этапа:

1) Нулевой цикл (этап, предшествующий рытью котлована).

На этом этапе происходят сразу несколько важных событий:

а) Застройщик начинает собирать спрос от первых интересантов. Как правило, первые интересанты – это самые осведомленные и приближенные к девелоперу лица.